Багато українців за кордоном мають квартиру вдома: успадковану від батьків, куплену до від'їзду чи збережену як інвестицію. Рано чи пізно постає питання її продажу. Добра новина: продати нерухомість в Україні можна без поїздки. Але продаж усе одно має відповідати українським правилам, і деталі важливі.

Як відбувається продаж в Україні

Договір купівлі-продажу квартири в Україні підлягає нотаріальному посвідченню. Нотаріус перевіряє право власності продавця, відсутність арештів і обтяжень, податкові документи та особи сторін. Після посвідчення нотаріус реєструє право власності покупця в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Оплата зазвичай проходить через банківські рахунки, а операція перевіряється за правилами фінансового моніторингу.

Продаж через представника

Якщо ви не можете прийти до нотаріуса особисто, ви уповноважуєте представника підписати договір замість вас. Для продажу потрібна нотаріально посвідчена довіреність. З-за кордону це можна зробити трьома способами:

• У консульстві України. Документ посвідчує консульська посадова особа, і він дійсний в Україні без апостиля.
• У місцевого нотаріуса. Документ апостилюється в країні проживання та перекладається українською, а переклад засвідчується в Україні.
• Разом із договором про надання правничої допомоги. Ми діємо як ваші юристи за договором у всьому, крім самого підписання: перевірки, переговори, документи, комунікація з покупцем і нотаріусом.

Перш ніж ви щось підпишете, ми надсилаємо проєкт, щоб текст точно визначав, що може робити представник: об'єкт, мінімальну ціну, право отримувати документи і, якщо ви так вирішите, право отримати кошти.

Які документи попросить нотаріус

• Ваш паспорт і РНОКПП.
• Правовстановлюючий документ: договір купівлі-продажу, договір дарування, свідоцтво про право на спадщину чи свідоцтво про право власності.
• Звіт про оцінку від ліцензованого оцінювача, який використовується для розрахунку податків і зборів.
• Нотаріально засвідчена згода чоловіка чи дружини, якщо квартира є спільною сумісною власністю подружжя.
• У деяких випадках — дозвіл органу опіки та піклування, якщо в квартирі зареєстровані діти або вони мають частку.

Старі правовстановлюючі документи іноді містять помилки або стосуються майна, яке ніколи не реєструвалося в електронному реєстрі. Ми перевіряємо це до пошуку покупця, а не в день продажу.

Податки та збори

Податок продавця залежить від податкового статусу та строку володіння:

• Податковий резидент України, який продає одну квартиру чи будинок протягом календарного року, що перебували у власності понад три роки, не сплачує податок на доходи фізичних осіб з цього продажу.
• В інших випадках продавець сплачує ПДФО та військовий збір з ціни продажу, яка не може бути нижчою за оціночну вартість.
• Нерезиденти оподатковуються за іншими правилами і, як правило, за вищою ставкою.
• Продавець зазвичай сплачує державне мито в розмірі 1% вартості договору. Покупець, як правило, сплачує 1% збору до Пенсійного фонду.

Чи залишаєтеся ви податковим резидентом України після переїзду, не завжди очевидно. Це залежить від того, де ваше постійне житло і центр життєвих інтересів. Від цього залежить сума податку, тому ми оцінюємо статус до продажу.

Отримання коштів

• Найбезпечніший варіант — переказ з рахунку покупця на ваш рахунок в українському банку в момент нотаріального посвідчення.
• Переказ коштів за кордон підпадає під валютні правила Національного банку України, які у воєнний стан суворіші. Перевірте актуальні ліміти у своєму банку до продажу.
• Уникайте готівки і не погоджуйтеся, щоб покупець заплатив «пізніше». Використовуйте механізми, за яких перехід права власності та оплата відбуваються одночасно.

Продаж успадкованої квартири

Багато квартир, які продають з-за кордону, успадковані. Перед продажем спадщину потрібно оформити: нотаріус видає свідоцтво про право на спадщину, а ваше право власності реєструється в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. До цього продати квартиру не можна. Якщо ви пропустили шестимісячний строк для прийняття спадщини, спершу потрібно вирішити це питання — за згодою інших спадкоємців або через суд.

Якщо спадкоємців кілька, кожен володіє часткою. Для продажу всієї квартири потрібна згода всіх співвласників, або ж один спадкоємець може продати лише свою частку з дотриманням переважного права купівлі інших співвласників.

Скільки це триває

Якщо документи в порядку, продаж можна завершити за два-чотири тижні після того, як знайдено покупця. Найбільше часу займають довіреність, оцінка та банк. Питання спадщини, старі документи чи відсутня реєстрація можуть додати кілька місяців, тому ми починаємо з перевірки документів.

Типові помилки

• Довіреність із надто широкими повноваженнями, наприклад право продати «будь-яке майно за будь-яку ціну».
• Відсутня згода чоловіка чи дружини, через що договір можуть оскаржити.
• Продаж успадкованої квартири до оформлення спадщини та реєстрації права власності.
• Заниження ціни в договорі заради економії на податках, що може обернутися проблемами, якщо продаж оскаржать.

Як ми допомагаємо

Ми перевіряємо право власності та реєстри, готуємо текст довіреності для вашого консульства чи нотаріуса, ведемо переговори з покупцем, присутні в нотаріуса і контролюємо оплату. Ви отримуєте звіти на кожному етапі та фінальні документи з перекладом, якщо вони потрібні для органів у вашій країні.

Щоб продати квартиру, не потрібно летіти в Україну. Потрібні чітка довіреність, чисті документи та юрист, який перевіряє кожен крок.